空き家を「区域」で生かす──空家等活用促進区域と移住の住まい

空き家の活用というと、一軒ごとの相談を思い浮かべる方も多いかもしれません。2023年12月に施行された改正空家法では、それに加えて、市区町村が「このエリアの空き家を重点的に生かす」と区域を決め、建て替えや用途の変更をしやすくする「空家等活用促進区域」が設けられました。区域の類型には「農村地域等移住促進区域」も含まれています。制度のしくみと、令和7年3月末時点で指定された4区域の中身を、一次情報から確認します。

空家等活用促進区域とは

空家等活用促進区域（以下、促進区域）は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）の改正で設けられた制度です。改正法は令和5年（2023年）12月13日に施行されました。

国土交通省のガイドラインによると、市町村は、中心市街地や地域再生拠点などの区域のうち、空き家の分布や活用の状況からみて活用が必要と認める区域を、促進区域として空家等対策計画に定めることができます。あわせて、区域内でどのような用途に空き家を生かしたいか（誘導用途）などを定めた「活用指針」をつくります。

促進区域を定めると、区域内では次のようなことができるようになります。

• 接道規制の合理化：活用指針に定めた「敷地特例適用要件」に合う空き家は、前面の道が幅員4m未満でも、建て替えや改築などがしやすくなる
• 用途規制の合理化：活用指針に定めた「用途特例適用要件」に合う用途への変更がしやすくなる
• 市街化調整区域での配慮：空き家を生かすための用途変更の許可にあたって、都道府県知事が配慮する
• 所有者への働きかけ：所有者に誘導用途での活用を要請したり、空き家の貸付や売却のあっせんを行ったりできる

なお、敷地特例適用要件を定めるときは特定行政庁とあらかじめ協議し、用途特例適用要件を定めるときは特定行政庁と協議してその同意を得ます。市街化調整区域を区域に含めるときは、あらかじめ都道府県知事との協議が必要です。国土交通省は区域の設定の考え方をまとめた「空家等活用促進区域の設定に係るガイドライン」を公表しており、令和8年9月3日に最終改正されています。

区域の類型にある「農村地域等移住促進区域」

促進区域の対象として、法律と施行規則にもとづき、次のような区域が想定されています。

• 中心市街地
• 地域再生拠点
• 地域住宅団地再生区域
• 歴史的風致の維持向上を図る重点区域
• 商店街活性化促進区域、農村地域等移住促進区域、滞在促進地区
• 地域における住民の生活、産業の振興または文化の向上の拠点として、市町村が認める区域

このうち「農村地域等移住促進区域」は、地域再生法にもとづく区域で、人口の減少によって活力の維持に支障が生じる、またはそのおそれがあると認められる農村地域などのうち、移住する人を増やすことで活力の向上を図ることが必要と認められる区域です。

この区域は、内閣府の「既存住宅活用農村地域等移住促進事業」（いわゆる農地付き空き家）とも関わっています。地域再生計画の認定を受けた市町村が、都道府県知事を含む協議会での協議を経て事業計画をつくると、区域内で移住者が既存住宅を取得するときなどに、都道府県知事等が都市計画法等の許可処分にあたって適切に配慮するしくみです。内閣府の資料には、兵庫県宍粟市で、約220㎡の農地が隣接する古民家を、県外から移住した夫婦が購入した例が紹介されています。

指定された4区域──令和7年3月末時点

国土交通省の調査（令和7年3月31日時点）では、促進区域を指定していたのは4区域（4市）でした。指定に向けて検討中としていたのは36区域（27市区町）です。国土交通省住宅局の資料（令和8年2月27日）では、4区域の中身が紹介されています。

桜川市では、空き家や相続放棄が増えている地区で活用を促すため、区域内の空き家の内装改修費を補助する制度をあわせて設けています（外装は別の事業で支援）。

ガイドラインに載った、集落の空き家に住まう例

令和8年9月のガイドラインには、市街化調整区域で促進区域を設定する事例として、愛知県新城市が載っています。市街化調整区域の空き家に住むことができるのは、原則として農業従事者や地縁者などに限られます。新城市の例では、「集落保全ゾーン」（約1,161.9ha）の誘導用途に一戸建て住宅や店舗等を位置づけています（いずれの用途も賃貸を可としています）。

空き家を「点」で探すことに、「面」で迎える準備を重ねる

私たちは行政の出身ではなく、事業会社で事業企画やマーケティングを担ってきました。行政の現場から見ると的外れなところもあるかと思いますが、畑が違うぶん、少し違った見方をすることがあります。

移住を考える人は、家とあわせて、その周りの暮らしも見ながら住む場所を選んでいると私たちは感じています。どんな通りに面しているか、近くにお店や働く場所があるか、隣近所とどんなふうに暮らせそうか。私たちは、移住者が見ているのは「一軒の家」と同時に「その家がある一帯」だと考えています。

促進区域は、空き家を一軒ずつ探して紹介する取り組みに、「このエリアで、こんなふうに暮らしてもらいたい」という面の設計を重ねる制度だと私たちは受け止めています。空き家の相談役となる空家等管理活用支援法人や、空き家バンク・住宅助成とあわせて見ていくと、移住者を迎える住まいの土台は、より立体的になるのではないでしょうか。

各地の住宅・空き家に関する支援制度は、住宅・空き家の支援制度まとめに、公式発表から確認できたものを地域別にまとめています。